- Просмотров: 62924
Знаем ли мы, что такое квартира? Совпадают ли наши обыденные представления о ней с тем, что под этим видом недвижимого имущества понимает законодательство?
Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества, утвержденная по-становлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 № 33(с изменениями и дополнениями).
В случае с квартирами существенной разницы между нашими «обычными» представлениями о ней и тем, как данный вид жилья определяет законодатель, нет. Однако квартиру, как и большинство других объектов недвижимости, можно рассматривать по крайней мере в двух аспектах:
Квартира с технической точки зрения
Для того чтобы некое помещение можно было признать квартирой, необходимо наличие:
Конечно, если, к примеру, вы строите квартиру в многоквартирном жилом доме по договору долевого строительства, то вам, в принципе, и нет необходимости знать, что является квартирой, а что нет — все уже решено до вас. Однако есливы самостоятельно организуете строительство, скажем, двухквартирного жилого дома или хотите произвести раздел либо перепланировку уже имеющейся у вас квартиры, то вам, для того, чтобы оценить возможность совершения соответствующих действий, следует знать технические признаки квартиры.
Квартира должна состоять из одной или нескольких жилых комнат
Жилая комната - отдельное отапливаемое помещение для проживания в квартире (одноквартирном жилом доме), имеющее естественное освещение и предназначенное для сна, отдыха, досуга, приема пищи.
К жилым комнатам не относятся санитарные узлы, кухни, прихожие, гардеробные и т. п., а также производственные помещения для индивидуальной трудовой деятельности или надомного труда, если выполняемые в этих помещениях процессы не могут быть совмещены с функциями жилых комнат.
Комнаты в квартире, используемые, например, в качестве библиотеки, кабинета, в иных целях, но подходящие под определение жилой комнаты (имеющие отопление, естественное освещение и пр.), также считаются жилыми.
Строительными нормами и правилами СНБ 3.02.04-03 «Жилые здания» предусмотрены требования по освещенности, размерам и некоторым иным характеристикам квартир и жилых комнат в квартире.
Например, минимальный размер жилой комнаты в однокомнатных квартирах (для одиноких граждан) и жилойкомнаты (общей) в двухкомнатных квартирах (для семей из двух человек) должен быть не менее 14 м2. В качествежилой комнаты не может быть признано помещение, в котором не обеспечена соответствующая инсоляция (освещенность). Также в жилом помещении должно быть предусмотрено отопление.
В квартире обязательно должна быть кухня, а также некоторые иные подсобные помещения. Размер кухни всегда был камнем преткновения для наших граждан. Часто кухни бывают настолько маленькой площади, что разместиться в нихнескольким людям весьма проблематично. Можно отметить, что согласно СНБ 3.02.04-03 минимальный размеркухни — 9 м2.
Кстати, площадь кухни допускается уменьшать до 5 м2 при условии наличия в квартире отдельного помещения столовой. В однокомнатных квартирах для одиноких граждан допускается устройство кухонь с наименьшей площадью5 м2 или кухонь-ниш глубиной не менее 0,6.м и шириной не менее 2,5 м, оборудованных электроплитамии вентиляцией с механическим побуждением.
Обратите внимание, что требование об обязательном наличии кухни является серьезным препятствием для раздела одной квартиры на две и более.
Кроме кухни и жилых комнат в квартире обязательно наличие некоторых подсобных помещений:
Квартира должна иметь отдельный вход, организованный с придомовой территории или из вспомогательныхпомещений жилого дома.
Квартира как объект недвижимости
Выше шла речь о некоторых технических требованиях к квартире, то есть о том, каким должно быть помещение (помещения) для того, чтобы признаваться жилым и считаться квартирой.
Однако квартира, кроме того, что является местом, где мы живем, также еще представляет собой объект недвижимости. И в этом смысле она обладает рядом специфических признаков:
Изолированное помещение — это внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), которая:
Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридор, прихожая и т. п.).
Из указанного определения можно сделать ряд важных выводов, касающихся вашей квартиры как объекта недвижимости:
Если вы задумали перепланировку, то очень большое значение имеет то, в доме какого типа находится квартира. Дело в том, что все указанные нами несколько выше признаки квартиры вполне могут быть обнаружены как у квартирыв привычной многоэтажке, так и у квартиры в небольшом частном доме.
Но порядок перепланировки квартир в многоквартирных жилых домах существенно отличается от перепланировкиодноквартирных, блокированных жилых домов (или квартир в таких домах). И именно для того, чтобы правильно выбрать необходимый порядок перепланировки, нужно знать, находится ваша квартира в многоквартирном илив одноквартирном, блокированном жилом доме.
Многоквартирный жилой дом
Что является многоквартирным жилым домом определено в законодательстве — жилой дом, состоящий из двухи более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. То естьмногоквартирный жилой дом — это не обязательно привычная для нас «многоэтажка», где имеется несколько десятков, а то и сотен квартир.
В многоквартирном жилом доме может быть и две квартиры — главное, чтобы вход в них был организованне раздельно с улицы, а из общего подсобного помещения. То есть если у нас имеется небольшой частный дом,в котором находятся один подъезд (один вход с улицы) и две квартиры, то в отношении перепланировок жилых помещений этого дома следует применять правила, касающиеся перепланировок в многоквартирных жилых домах.
А вот если вход в квартиры организован из разных подъездов с улицы или в доме имеется вообще одна квартира, то применяются другие правила — о реконструкции в одноквартирных и блокированных жилых домах.
Одноквартирные и блокированные жилые дома
Допустим, вы проживаете в небольшом доме и вход в вашу квартиру организован непосредственно с улицы. Скорее всего, ваш дом является одноквартирным или блокированным. А это означает, что перепланировка, а точнее, реконструкция вашего жилого помещения будет осуществляться по иным правилам, нежели в случае с квартиройв многоквартирном жилом доме.
Блокированный жилой дом — жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории.
В одноквартирном жилом доме есть только одна квартира, вход в которую организован с придомовой территории. Следует иметь в виду, что разница между многоквартирным и блокированным жилым домом заключается прежде всего не в количестве квартир, а в том, как организован вход в эти квартиры.
Считается, что если в каждую квартиру вход организован из общих помещений дома, то связь и зависимость между различными сособственниками в доме очень тесная, вариантов для перепланировки существует не так уж и много.
А если вход организован непосредственно с улицы, то эта квартира существует более или менее автономно, то есть вариантов для реконструкций, надстроек, пристроек гораздо больше, возможности по изменению жилого дома могут быть сопоставимы со строительством нового объекта, а значит, и порядок реализации перепланировки имеет больше стадий.
Казалось бы, что, наоборот, должно быть меньше препон для перепланировки, так как она не сильно затрагивает соседей, однако в данном случае субъект может перестроить все здание, то есть имеет место полноценный строительный процесс, именно поэтому осуществить указанную перепланировку с юридической точки зрения сложнее.
Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир) «Перепланировка: советы юриста» Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.