То, что называется перепланировкой, в отношении одноквартирных и блокированных жилых домов имеет специальный термин и содержание, отличное от перепланировкив многоквартирных жилых домах. Для одноквартирных, блокированных жилых домов используется понятие «реконструкция».
Под реконструкцией одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади жилого дома и нежилых построек) и функционального назначения этих домов и построек в целях улучшения условий проживания.
Реконструкция применяется не только к дому в целом, но и к квартирам, которые в нем были созданы, а также к нежилым постройкам на придомовой территории.
Нежилые постройки на придомовой территории – строения и сооружения при одноквартирном, блокированном жилом доме, пространственно отделенные от объема этого дома и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих.
Классические примеры таких нежилых построек – сараи, гаражи. Подобного рода строения часто определяются в законодательстве о технической инвентаризации (при составлении технических паспортов) как служебные строения.
Можно утверждать, что понятие «реконструкция» в отношении одноквартирных, блокированных жилых домов затрагивает достаточно существенные изменения по сравнению с переустройством и перепланировкойв многоквартирных жилых домах.
Например, реконструкция не предусматривает установку приборов учета воды, газа или инженерного оборудования, не меняющую функционального назначения помещений. Кроме того, лица, уполномоченные на реконструкцию, ответственны не только за саму квартиру, как в многоквартирном доме, но и за все здание в целом, и за служебные строения.
Лица, уполномоченные на проведение реконструкции, называются застройщиками.
Застройщиком является физическое или юридическое лицо (собственник, наниматель одноквартирного, блокированного жилого дома (квартиры в его составе)) или уполномоченное им лицо, по инициативе которого осуществляется реконструкция этого дома и (или) нежилых построек на придомовой территории.
Что касается видов работ, проводимых при реконструкции, то тут нельзя дать классификацию, аналогичную классификации перепланировки в многоквартирных домах. Можно лишь выделить работы но инженерному оборудованию жилого дома и нежилых построек в отличие от иных строительно-монтажных работ.
Может различаться порядок проведения реконструкции для жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров) и для жилых домов высотой до двух этажей (до 10 метров), а также для работ, требующих наличия лицензии и не требующих ее.
Как выполнить реконструкцию
Этапы при проведении реконструкции одноквартирного, блокированного жилого дома (за исключением работ по инженерному оборудованию жилого дома и нежилых построек):
- Сбор и подготовка документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию;
- Подача заявления с приложением необходимых документов в местный исполком;
- Принятие исполкомом решения о разрешении или отказе в разрешении реконструкции;
- Заключение договора на разработку проекта с проектной организацией либо проектировщиком, имеющим соответствующую лицензию;
- Разработка и согласование в установленном порядке проекта реконструкции, а также при необходимости проведение его государственной вневедомственной экспертизы;
- Вынос осей объектов реконструкции в натуру (при необходимости выполнения таких работ), то есть установкана местности специальных знаков (отметок), обозначающих расположение в данном месте того или иного элемента конструкции здания, сооружения;
- Получение положительного заключения либо согласования:
- Территориального органа архитектуры и градостроительства в соответствии с его компетенцией по проекту реконструкции;
- Государственной вневедомственной экспертизы по проекту на реконструкцию (для жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров));
- Министерства культуры, если здание внесено в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь.
- Открытие финансирования (при необходимости) — для проектов, финансируемых сторонним инвестором либо для сравнительно крупных строительных проектов;
- Заключение договора подряда на выполнение работ с организацией, индивидуальным предпринимателем, имеющими соответствующую лицензию (при необходимости);
- Получение разрешения органов государственного строительного надзора на проведение работ (для жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров), за исключением работ по инженерному оборудованию);
- Разрешение на проведение раскопок, если проектом предусмотрена разработка грунта независимо от способапроизводства строительных работ;
- Производство работ. Работы в жилых домах до двух этажей (до 10 метров) могут производиться застройщиком самостоятельно, за исключением лицензируемых видов строительно-монтажных работ и работ поих инженерному оборудованию. Работы в жилых домах более двух этажей (более 10 метров) осуществляются по договорам подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие лицензии;
- Проведение проверки технических характеристик помещения и составление ведомости технических характеристик;
- Сдача застройщиком исполнительной топогеодезической съемки объекта реконструкции местному территориальному органу архитектуры и градостроительства;
- Закрытие ордера на проведение раскопок, выдаваемого соответствующим структурным подразделением местного исполкома или уполномоченным им лицом, если при реконструкции выполнялась разработка грунта;
- Утверждение приемочной комиссией акта приемки выполненных работ;
- Составление нового технического паспорта;
- Государственная регистрация изменения жилого дома в Агентстве по государственной регистрации.
Работы по инженерному оборудованию жилого дома и нежилых построек имеют следующие особенности:
- Проводится государственная вневедомственная экспертиза по проекту инженерного оборудования (при подключении помещений жилого дома и нежилых построек к местным централизованным инженерным сетями устройстве локальных инженерных систем);
- Не требуется получение разрешения органов государственного строительного надзора на проведение работ;
- Построенные инженерные сети передаются застройщиком на техническое обслуживание или на баланссоответствующим эксплуатационным организациям.
Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир) «Перепланировка: советы юриста» Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.
